Ejecuciones Hipotecarias son unos procesos judiciales utilizados por el banco para llevar a cabo el embargo de la vivienda en caso de impago de la hipoteca. La propiedad embargada se subastará al mejor postor y el dinero obtenido se utilizará para saldar la deuda pendiente con el banco.
Al contratar un préstamo hipotecario, la propiedad que adquieres se convierte en la garantía de pago, junto con tus bienes personales actuales y futuros. Esto implica que, en caso de no cumplir con los pagos de las cuotas, el banco tiene el derecho de ejecutar dicha garantía y proceder al embargo de la vivienda y otros bienes.
Índice
Para Ejecuciones Hipotecarias
1. Aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado
El banco activará la cláusula de vencimiento anticipado, que le permite rescindir el contrato si no cumples con tus obligaciones como deudor, es decir, si dejas de pagar las cuotas. Sin embargo, por ley, el banco solo puede aplicar esta cláusula cuando has dejado de pagar un número específico de cuotas, dependiendo de la etapa en la que te encuentres dentro del plazo de devolución de la hipoteca.
2. Demanda Ejecutiva
Una vez aplicada la cláusula de vencimiento anticipado, el banco presentará una demanda ante los tribunales, específicamente en el juzgado de primera instancia de la localidad donde se ubica tu vivienda.
Esta demanda dará inicio al proceso de ejecución hipotecaria.
3. Notificación de la demanda y requerimiento de pago
El juzgado te enviará una notificación informándote que se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria. Además, te requerirá que saldes toda la deuda, incluyendo el importe pendiente de la hipoteca, las cuotas impagadas, los intereses de demora acumulados y los gastos relacionados con el proceso judicial.
4. Certificación de cargas
El juez solicitará al Registro de la Propiedad un certificado de cargas, el cual demuestra que tienes una hipoteca sobre tu vivienda y revela si existen otras cargas sobre el inmueble.
5. Convocatoria de la subasta
Una vez notificada la demanda y obtenida la información del Registro, el juzgado establecerá la fecha y hora para la subasta de tu casa. La convocatoria de la subasta debe publicarse en el Tablón de Anuncios de tu ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad, en el de los juzgados y en el Boletín Oficial del Estado. Es importante que estés atento al proceso para conocer la fecha exacta de la subasta.
6. Celebración de la subasta
En la fecha establecida, tu vivienda será subastada al mejor postor a través del portal virtual de subastas del Boletín Oficial del Estado. El valor de lanzamiento, es decir, el precio de salida a subasta, será determinado según lo estipulado en la escritura de la hipoteca y no puede ser inferior al 75% del valor de tasación.
Si alguien realiza una puja, la vivienda será adjudicada al postor que ofrezca la mayor cantidad de dinero, siempre que sea igual o superior al 70% del valor de lanzamiento. Si la puja es inferior, el banco podrá quedarse con la propiedad por el 70% del valor de lanzamiento o por la cantidad adeudada, si esta es mayor al 60% del valor de tasación y a la oferta del mejor postor.
Si nadie realiza una puja, el banco podrá adjudicarse la vivienda por el 70% del valor de lanzamiento (o el 60% si la deuda es menor), siempre y cuando la propiedad sea tu residencia habitual. En caso contrario, la entidad bancaria podrá adjudicarse la vivienda por el 50% de su valor de lanzamiento
7. Desahucio o lanzamiento
Finalmente, el ganador de la subasta será registrado como el nuevo propietario de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este nuevo propietario tendrá derecho a solicitar la entrega y posesión de la casa.
Si todavía te encuentras ocupando la vivienda, una comitiva judicial se presentará en tu domicilio y te obligará a abandonar lo que antes era tu hogar, en un procedimiento conocido como desahucio o lanzamiento.
Recupera tu dinero
Podemos conseguir lo que es tuyo, no tengas miedo.
Si aún debo dinero tras la Ejecución
El objetivo principal del banco al iniciar este proceso es recuperar el dinero que te prestó a través de la subasta de la vivienda. Sin embargo, existen situaciones en las que la casa puede ser subastada por un valor inferior a la deuda pendiente. Esto suele ocurrir cuando los precios de las propiedades están en declive.
En caso de que la subasta no cubra completamente tu deuda, el banco tiene la opción de recurrir a otro mecanismo para recuperar el dinero: embargar tus bienes presentes y futuros. Si la vivienda se subasta por un monto inferior a lo que adeudas, la entidad puede solicitar al juez el embargo de tus otros bienes hasta que la deuda sea saldada. Esto puede incluir cuentas bancarias, una parte de tu salario o incluso un automóvil de tu propiedad.
Si no pago y el banco no ejecuta la Hipoteca
Aunque es poco común, existe la posibilidad de que hayas dejado de pagar tu hipoteca durante más de un año y el banco aún no haya iniciado el proceso de ejecución. En estos casos, es importante tener en cuenta que la acción hipotecaria prescribe después de 20 años. Esto significa que una vez que se alcance el límite para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco tiene un plazo de 20 años para presentar una demanda en los tribunales.
Si te encuentras en esta situación, es recomendable que no ignores la situación y trates de negociar con tu banco para evitar la ejecución hipotecaria. Es importante buscar soluciones y alternativas con la entidad financiera para encontrar una forma de cumplir con tus obligaciones y mantener tu vivienda.
¿Se puede para un Desahucio?
Lo peor de todo este proceso, como te podrás imaginar, es que te pueden echar de tu hogar. Por eso, es lógico que te preguntes si existe alguna manera de frenar la ejecución o de que, al menos, no te desahucien.
La verdad es que sí puedes paralizar la ejecución hipotecaria o el desahucio. Dependiendo de si ya se ha producido la subasta o no, podrás emprender unas acciones u otras:
Enervar la acción hipotecaria
Llegar a un acuerdo con el banco
Acogerte al Código de buenas prácticas
